¿Cómo resolver la ocupación ilegal o no autorizada de un inmueble turístico por clientes alojados en el mismo?
¿Qué puedo hacer para evitar que unos clientes alojados en un alojamiento de turismo se mantengan en el mismo, una vez que ha cumplido la hora y el día de su marcha?
¿Qué pasos tengo que dar cuando los clientes alojados no quieren marcharse?
¿Qué documentación debo aportar a la Guardia Civil o añadirlo a las Diligencias previas que se abren o procedimiento en el Juzgado?
En este artículo analizaremos el problema de la ocupación ilegal de un inmueble con licencia de turismo, es decir, aquellos casos en los que el cliente o el turista no abandona el mismo una vez cumplimentada la hora y el día de su previsible marcha del inmueble. Actualmente lo vemos como un caso aislado o fenómeno que se produce en las zonas de playa, pero próximamente serán más frecuentes y debemos estar preparados para ello, en el turismo rural casi nunca pasa nada, hasta que SI, ocurre y pasa y nos pillan desprevenidos.
1º Medidas previas que debo tomar antes que ocurra esta desagradable situación.
Todos los clientes alojados deben firmar unas normas de régimen interior del alojamiento y con carácter solidario, relativo a todas las cuestiones que pudieran afectar al normal desarrollo de la actividad del alojamiento turístico. Como presidente de Turismo Norte Extremadura y FEEXTUR, Nacho Lozano, insiste que llevamos años recomendando a nuestros socios que lo hagan por cada reserva que se formalice en el alojamiento. Estas normas deben incluir aspectos relativos a las mascotas, prohibición de acceder o permanecer de personas no alojadas, capacidad de los termos, barbacoas, uso y comportamiento en zonas comunes como jardines, patios o piscinas, así como todas aquellas en las que por una u otra razón hayamos tenido problemas, incidencias o explicar a los clientes su funcionamiento. Afortunadamente cada vez son más socios que nos hacen caso en nuestra recomendaciones, recordamos… que en el Turismo rural hay que ser bueno pero no tonto y que hay que esperar lo mejor del cliente pero prepararnos para lo peor. Debemos tener claro que las ocupaciones ilegales o no autorizadas se van a incrementar en el sector del Turismo debido a algunas cuestiones, entre ellas la legislación laxa y favorable hacia el arrendatario, los plazos lentos y burocráticos de las administraciones y de la Justicia. Debemos estar preparados para ello, mejor prevenir que curar.
Las normas deben contener un inventario con una cuantificación económica de todo el mobiliario existente, de esta manera si algo desapareciera o se dañara de manera negligente podamos reclamar a cualquiera de los clientes alojados o a todos a la vez, por eso lo de las normas solidarias, y en el partido judicial del alojamiento rural, cuestión que también debemos reflejar en las normas. En las normas también podemos incluir que los suministros de luz, agua y en su caso gas o gasoil, se cortarán por razones de seguridad, una vez finalizada la hora y el día del alojamiento de turismo. Si no lo ponemos de esta manera podrán denunciarnos por coacciones, por eso es muy importante el señalamiento del corte y que esté firmado de manera expresa en clausula aparte.
Uno de los aspectos más importantes es determinar en las normas el día y hora de entrada y el día y hora de salida, concretando de manera específica que, si el cliente no abandona el alojamiento el día y hora señalado y firmado, estará obligado a satisfacer una cantidad por cada hora que el cliente permaneciese sin autorización en el alojamiento. Por esta razón siempre hemos recomendado notificar a la administración competente en Turismo un precio muy muy alto al que normalmente cobramos, de esta manera si notificamos por ejemplo un precio de 1.000 euros por noche y cobramos 100 por cada hora que el cliente se mantenga en el inmueble sin autorización, tendremos mucho margen para poder exigir el abono de las horas que el cliente estuvo de manera ilegal o sin autorización.
Alojamiento de Turismo, pero también vivienda del propietario. Es recomendable siempre, que alguna persona, sea propietario o de la familia se mantenga empadronado en esa vivienda o al menos tenerla como vivienda habitual a efectos fiscales, de tal manera que se pueda acreditar que el propietario no sólo usa la vivienda a efectos turísticos sino también con su morada. Esta cuestión es importante y determinará jurídicamente los delitos cometidos que analizaremos más adelante. En la práctica el empadronamiento es fácil y apenas piden requisitos, por eso la importancia de tener a alguien empadronado en ese inmueble y acreditar que es su morada ocasional
Posible cobro de una fianza en metálico o garantía en tarjeta de crédito. En algunas comunidades autónomas está autorizada esta práctica, en Extremadura es un aspecto que no se ha regulado, no están autorizadas expresamente pero tampoco están prohibidas. De tal manera que cada propietario podría hacerlo siempre que quede reflejado en las normas de régimen interior y lógicamente todos los clientes alojados firmen las normas. Si la fianza es en metálico no debe superar 1.000 euros. Este cobro de la fianza o garantía en una tarjeta de crédito tiene que haberse informado al cliente al formalizar la reserva y no de manera sorpresiva en el momento de ocupar el mismo y debemos evitar que este requisito se considere como norma abusiva, determinando además los plazos de devolución, máximo una semana. Deben regir lo principios de información, transparencia y proporcionalidad. Ejemplo, sería abusivo si ponemos, se cobrará de la fianza cualquier desperfecto que tuviéramos conocimiento o apreciáramos. En cambio, debemos poner, que una vez finalizado el alquiler si la propiedad detectara algún desperfecto imputable al cliente de manera negligente se formalizará en una serie de fotografías y nos remitiremos al inventario de régimen interior o en su caso a la posible reparación por parte de un profesional. La fianza también debe garantizar los hurtos y cuantía específica por no abandono del inmueble.
2º Medidas que debemos tomar al tener conocimiento que el cliente sigue alojado, una vez que ha expirado el día y hora de finalización del tiempo de estancia en el alojamiento.
En primer lugar y de manera respetuosa, (es bueno ir acompañado de algún persona, familiar o vecino que pudiera ser un testigo), recordaremos a nuestros clientes que la hora y el día de su alojamiento ha finalizado, invitándoles a abandonar el mismo con el tiempo prudencial de recoger todas sus cosas e incluso solicitándoles autorización a entrar en el inmueble. Si nos autorizan a entrar en el alojamiento, una vez finalizado la hora y el día de salida, y si creemos que no se van a marchar, lo ideal es que tampoco lo hagamos nosotros. De esta manera si nos encontramos ante la paradoja de que clientes y propietarios estén en el alojamiento, éstos últimos recordarán a los clientes las cuestiones previas que hemos descrito anteriormente y que son las siguientes:
Las consecuencias de que no se marchen supondrá que el cliente habrá de abonar un tanto por hora hasta un máximo por día del precio establecido, visible y comunicado a Turismo. Si hemos notificado 1.000 euros a Turismo, podremos poner en las normas que se cobrará 100 euros por hora. Otras consecuencias es el corte autorizado por los clientes de los suministros y lógicamente la pérdida de la fianza o la garantía en la tarjeta de crédito.
Si después de comunicar estas cuestiones a los clientes, deciden no marcharse llamaremos a la Guardia Civil para que acredite y levante acta sobre la ocupación no autorizada y que haga constar que también es nuestra morada
3º Si la estancia no autorizada persiste, lógicamente debemos interponer la denuncia correspondiente en la que debemos aportar la siguiente documentación.
Documentos de la reserva, sea con plataforma, de manera directa u otro procedimiento, normas de régimen interior firmadas por todos los clientes en la que quede reflejado día y hora de entrada, día y hora de salida, comunicación realizada al Ministerio del Interior donde se reflejen las personas con todos sus datos y de nuevo fechas y hora de entrada y salida. También si tuviéramos wasap o correos que determinen las fechas y horas de entrada y salida.
Además, cualquier documento que acredite que algún miembro de la familia o algún propietario esté empadronado, sea su vivienda habitual a efectos fiscales, de tal manera que se acredite que no solamente es un inmueble destinado al Turismo sino también para morada habitual u ocasional de alguna persona, en este caso propietario o miembro de la familia.
En la denuncia debemos exponer varias cuestiones:
QUE se trata de un engaño o una estafa y al mismo tiempo una usurpación de bien inmueble, que además es destinado a vivienda de alguna persona de manera ocasional. Ambos delitos son compatibles entre sí, siempre y cuando se pueda acreditar que es morada de alguna persona. La Jurisprudencia diferencia si es un alojamiento turístico sin ocupación durante un tiempo o si tiene ocupación todo el año y alguna persona acredita tener su residencia temporal.
Si el cliente alojado hubiera falsificado algún documento, reflejar esa falsificación contrastando con los documentos que obran en nuestro poder.
Se debe incluir que la persona que tiene acreditada su morada en el inmueble necesita la misma para vivir en ella y que se derivarán las consecuencias económicas correspondientes si el cliente permanece días o semanas de manera no autorizada.
QUE se notificará a la plataforma del mal comportamiento del cliente y posibles responsabilidades que pudieran estar cubiertas por el seguro de responsabilidad civil que tienen algunas plataformas, las cuales pueden repercutir finalmente al cliente si se acreditara la comisión de algún delito.
MORALEJA o POSDATA. Hoy en día la legislación es favorable a que estas ocupaciones ilegales o no autorizadas se alarguen con el daño personal y económico que podemos sufrir, es por ello que debemos procurar estar informados a través de diferentes canales, sean jurídicos o con las asociaciones de Turismo.
